전세는 내 집은 아니지만 수천만 원, 많게는 몇 억 원까지 큰 금액이 들어가는 계약입니다.
계약 전 딱 5가지만 제대로 확인해도 전세 사기, 보증금 미반환 등의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
오늘은 2025년 기준 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트를 사례 중심으로 설명드릴게요.
1. 집주인 명의 및 등기부등본 확인
전세 계약 전, 제일 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.
계약하려는 집이 **진짜 집주인의 명의인지**, **담보로 잡혀있는 대출은 없는지**, **근저당은 얼마인지** 꼭 확인하세요.
- 📌 확인처: 정부24 또는 대법원 등기소
- 📌 항목: 소유자 명의, 근저당권 설정 여부, 전세권 등록 여부
✅ **소유자가 계약 상대방과 일치하는지** 확인 ✅ **선순위 근저당이 보증금보다 크면 절대 계약 금지!** ✅ **공동명의일 경우, 모든 소유자의 동의서 필요**
2. 전입신고 + 확정일자 받기 (보증금 보호 필수)
전세 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
이 두 가지를 받아야 “대항력 + 우선변제권”이 생겨 집이 경매에 넘어가도 보증금을 일부 또는 전부 돌려받을 수 있습니다.
- 📍 전입신고: 동주민센터 또는 정부24 온라인
- 📍 확정일자: 동주민센터에서 계약서 지참 후 도장 받기
※ 계약서 원본, 신분증, 집 주소 필요
3. 선순위 권리 및 전세보증보험 가입 가능 여부
**해당 집에 이미 전세 세입자가 있는지**, **선순위 근저당이 있는지** 반드시 확인해야 합니다.
그리고 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 전세보증보험에 가입 가능한 주택인지 확인하세요.
보증보험 가입이 가능하다는 것은 **위험요소가 적은 집**이라는 뜻입니다.
- 🔎 HUG 전세보증보험 조회: https://www.khug.or.kr
- 🔎 SGI 서울보증 전세금반환보증: https://www.sgi.or.kr
✅ 보증보험 가입이 안 되면, 전세계약 재검토 권장 ✅ 보증보험 가입 시 보증금 일부라도 보호받을 수 있음
4. 계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히 확인
계약서 작성은 단순히 도장만 찍는 게 아닙니다.
특약사항을 어떻게 적느냐에 따라 분쟁 시 법적 책임이 달라질 수 있습니다.
꼭 넣어야 할 특약 예시:
- 📝 계약 만료 시 보증금 반환 기한 명시
- 📝 중도 해지 시 위약금 조건
- 📝 전입신고 및 확정일자 진행 권한 세입자에게 부여
- 📝 누수, 수도·보일러, 전기 등 수리 책임 주체
✅ 구두 약속은 무효, 반드시 계약서에 적어야 함 ✅ 특약 조항은 자필 서명 필수
5. 실거주 여부 및 건물 상태 확인
**집주인의 실거주 여부**, **건물 관리 상태**도 중요한 요소입니다.
건물의 하자, 관리비, 층간소음 등은 실제 살아보기 전에는 알 수 없지만, **입주 전 꼼꼼한 점검과 이웃에게 질문**하는 것으로 충분히 파악할 수 있습니다.
확인 포인트:
- 📌 수도, 가스, 전기 작동 상태 확인
- 📌 단열 상태 및 결로 여부
- 📌 이웃과의 소음 문제, 실거주자 후기
- 📌 건물 전체의 관리 상태 (공용 계단, 엘리베이터 등)
📌 주변 시세보다 너무 싼 집은 반드시 의심해 보세요.
마무리
전세 계약은 한 번의 판단으로 수천만 원의 손실이 생길 수도, 안전한 주거생활을 누릴 수도 있는 중요한 결정입니다.
📌 위의 5가지를 확인하고 📌 반드시 등기부등본과 확정일자, 특약사항을 챙긴다면 **전세 사기와 분쟁을 예방할 수 있습니다.**
실제로 2024년 기준 전세 사기 피해자 중 60% 이상이 등기부등본 확인과 확정일자 등록을 하지 않았다고 하니, 이번 글이 도움이 되었길 바랍니다.
- 🔗 등기부등본 열람: https://www.iros.go.kr
- 🔗 정부24 전입신고: https://www.gov.kr